住宅产业化的产业链不仅是一条技术链，还是一条政策链和体制链，目前在中央不可能出台更多政策的情况下，推动力正在地方政府中产生。13个国家住宅产业化基地正是为此进行的尝试
“像造汽车一样造房子”，这是中国住宅产业化的参与者们梦寐以求的方式。那么如何用产业化方式修建房子？
首先，“拼装”起楼体。拼装的意思是：材料已经按照一定的模式预制，只需将它从工厂运到施工现场，然后像“搭积木”那样，一块挨着一块从容地组装。那种在粉尘水泥中，一砖一瓦盖楼房的做法，被彻底抛弃了。
接着，在明显精致许多的楼体里，开发商开始往里安装各种内件，比如说通风设备、许多管线，乃至厨具、洁具。而这些内件，同样已在工厂里制作完毕，并且按照各种型号、尺寸、材料、颜色分门别类，以供选择。
当房地产市场进入频繁的调控周期时，经过多年高速发展的房地产业已经走到了面临重大转型的十字路口。住宅产业化，这股房地产业实现自身调整与升级的动力正在通过各种途径得以实现。
住宅产业化：房地产转型方向
随着低碳风气盛行，宏观层面“转型”变得更为迫切，对于一向采用粗放式手工建造方法的我国房地产行业而言，压力甚为巨大。
中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放在采访中给记者列举了这样一组数字。目前，我国正在经历快速城镇化的特殊阶段，拥有目前世界上最大的建筑市场，每年消耗的水泥和钢材分别占全球的42％和35％。全国房屋总面积已超过400亿平方米，今后每年还将新增建筑面积16亿-20亿平方米，到2020年新增建筑面积将达200多亿平方米。
与此同时，随着经济的快速发展和人民生活水平的日益提高，我国城乡居民的消费结构从“衣、食”逐步向“住、行”方向升级，生活从生存型向舒适型转变，对建筑面积、建筑室内环境舒适度等居住条件的要求逐渐提高，这导致建筑能耗持续刚性上升，并将成为未来20年能耗和排放的主要增长点。
在这样的背景下，住宅产业化这种始于二战后欧洲的工业化建筑方式自然成为首选。
10年前，住建部即成立住宅产业化促进中心，希望有所突破。但事与愿违，自1999年起，住宅产业化推进的10余年，恰是房地产业发展的黄金10年。万科集团副总裁、北京万科企业有限公司总经理毛大庆对《中国投资》坦言，在高速发展时期，在一个持续火热的特殊市场，各方对住宅产品本身的关注被降到了最低。而在为数不多的几次房地产市场的低潮期，几乎每次都会产生对住宅产业化的大范围热切关注。
在住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员开彦看来，加快住宅产业化建设更有深层次含义。
首先，中国房地产发展进入到一个以控制投资增速、抑制房价过快上涨、防止泡沫为中心的重要时期，“暴利模式正在终结”，开彦告诉《中国投资》，暴利模式下的企业利润来源于土地和资本，产业化模式对应的管理精细化对利润的贡献很小，自然得不到重视，比如以追求精细化管理著称的万科，其总体或单个项目利润率并不比其他公司有任何突出表现。
“但如果回顾一下政府近5年以来对房地产市场的调控政策，可以看出中央政府对住宅房地产市场重新定位的思路，‘黄金10年’的暴利模式已是记忆中的往事了”。开彦如是说。中国的房地产开发企业正在慢慢进入到以实力、品牌扩张的调整期，以品质说话将成为开发企业长远立足的根本。
而最根本的原因则在于生产要素的价格变动。孙克放也认同这一观点，在他看来，改革开放30年，中国生产要素价格长期处于低水平，从成本角度看，原有的半手工式的现场施工方式是有道理的，虽然质量有问题，但建造成本低。即使是现在，万科用工业化方式建造的住宅也比传统施工工艺的建造成本高40%，扩大规模后，这个比例会降低到25%。但应该看到，特别是从今年开始，各项生产要素市场的价格已经处于上升通道，随着经济发展，中国也不可能长期保持扭曲的要素价格系统。
诚如中国房地产业协会副会长朱中一所言：“要转变经济增长方式，使整个行业由粗放型向集约型转变，必须发展节能环保项目，提高住宅品质，并借鉴制造业等行业的管理优势，像万科提出的要像生产汽车一样生产房子，那就是形成住宅产业化。”
以朱中一为代表的权威专家，早在上一轮调控中便呼吁，市场下行期企业更应修炼内功，提升产品质量，这正是行业推行住宅产业化的最好时机。而部分谋求长远发展的企业也开始顺势而为，还有一些企业从行业突围、企业出路考虑，将住宅产业化作为了长期发展目标。
单一技术已达国际水平
万科的“造汽车一样造房子”、万通的“绿色地产”战略、远大住工的10余载践行、海尔地产的智能化住宅、朗诗地产的科技住宅理念、当代集团的节能住宅系统、成都交大房产的专利节能技术，10年的发展带来了众多住宅产业化的示范引领者。从早期的锋尚国际到2009年第8届住博会上亮相的雅世合金公寓，越来越多的项目正成为住宅产业化家族中新的坐标。
而各级地方政府也做出了反映。北京率先出台了住宅产业化的优惠政策，深圳获批国家住宅产业化基地，黑龙江、安徽等省大力推进住宅产业化基地建设，上海、厦门等城市正强力推进住宅全装修，而更多的地区正大力推进住宅建筑的低碳环保与节能减排。
住建部住宅产业化促进中心技术与产品处处长叶明面对记者肯定地说，目前我国住宅产业化单体技术有很多都已经达到了国际水平，外墙保温、节能门窗、太阳能利用、水资源利用、生活垃圾处理、采暖与新风系统、智能化管理、厨卫等成套技术也得到了不断推进，正准备进入集成发展阶段。轻钢结构、木结构等丰富了住宅的结构形式，工业化水平取得较大进步，预制构件企业正在开始涌现。
而随着上海世博会的召开，被动式住宅、低能耗住宅、SI住宅体系等概念开始为国人熟知，并被付诸项目实践。
下一步：产业链部品集成
在专家肯定10年成果的同时，也承认中国的住宅产业化进程仍面临很多问题。
“为了建设它的产业化住宅，万科必须在其周围形成一套定制供应商”，毛大庆说，其中外装的墙板、门窗，内装的厨具、空调等都包括在内。
阻碍住宅产业化快速发展的便是产业链的问题，这已经成为专家、企业的共识。
产业链是否完整，极大地受限于外部环境。由于毗邻产业化概念普及的香港，万科在广东能比较顺利地找到供应商，因此住宅产业化试点比较顺利，但到了北京、上海，寻找合适供应商的难度便增加了。开彦也证实了这点，在北京，与万科合作生产预制件的榆构此前一直生产的是桥梁等其他产品，并非住宅构件。
北京万科公司的总工程师秦珩对记者坦言，万科是按照自己的标准来选择供应商，定制符合自己要求的货品，也就是说，这套产业链完全是为万科量身打造的。这样一来，在尚没有国标的情况下，万科系统是否具有普适性就值得思考。目前，万科凭借自己的实力，组织大批供应商为其提供定制类产品。而对其他难以做到这点的开发商来说，产业链问题又该如何解决呢？
造成目前局面的原因就在于国家层面上，许多基础性的工作没有展开。开彦认为，我国住宅产业化基础研究严重不足，技术法规不全面，材料、部品、产品之间缺乏模数协调，没有与住宅产业化相配套的模数标准与住宅体系，并且当前的住宅部品大都品种单一，产品集成程度低，与住宅建筑不配套。
孙克放建议，政府应建立一套产业化住宅的“通用体系”，对产业链上的各种产品都进行归类，规范。在这套标准化的产品链上，开发商可以选择符合自己要求的产品，并加以组合，以形成自己的独特风格和卖点。
纵观国外住宅产业化相对成熟的日、美、法等国家经验，当单一技术已经逐渐发展成熟，住宅产业化进入到一个以技术集成为中心的新的起步阶段之后，政府的大力推动就成为关键因素，其手段主要包括标准制订、技术认证、财政金融方面的政策等等。而在开彦看来，中国在这方面几乎是空白。比如标准制订，2006年万科在上海开工的中国第一个工业化方式建造的商品住宅区，技术标准是万科自行组织研发的，原因是没有国家标准。
目前，无论是扶持政策，还是产业链建设，我国都尚未拿出更有效的方案。
对此，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青也表示，大力推进住宅产业化应该从体制改革入手，“住宅产业化的产业链不仅是一条技术链，还是一条政策链和体制链。而目前在中央不可能出台更多政策的情况下，推动力产生于地方政府。”梁小青举例说，虽然试点项目在各地得到了推行，但是各地的政策对住宅产业化的扶持并不到位，很多节能示范小区做了垃圾和中水处理，但在市政建设费用上没有任何的减免措施，不能激励更多的企业效仿。“应首先在‘费’方面进行改革”，梁小青说。
13个国家住宅产业化基地的获批正是住建部为此进行的尝试。住建部住宅产业化促进中心主任刘灿在接受《中国投资》专访时表示，技术与部品的集成以及部品供应与住宅开发的集成，这其实是一个完善和延伸产业链的问题。“产品供应商”一旦转变为“集成商”，局面将完全改观。一套住宅或者整个住宅项目将全部由一个部品商集约化供应，他不仅仅生产和销售商品，还要提供与之相关的技术、安装等服务。这样，他可以更好地将自己的产品进行集成，形成完整的技术解决方案，并在开发设计的一开始就参与进去，进行策划和调整。
13个产业化基地主要分为3种类型，即开发企业联盟型、部品生产企业型和综合试点城市型。住建部希望通过基地不同的类型，既能加快产业链各个环节发展步伐，又能同时探索多个产业链集成模式。
而以北京市为首的几个城市于年内开展的在保障性住房范围内大力发展住宅产业化也不失为一种解决思路，这种通过政府干预终端建设从而倒逼产业链完善的方式势必会帮助相关城市住宅产业化发展迈出更大的步伐。
理想的住宅产业化，应该是所有的开发商都能在社会化的产业链上，找到适合自己的产品。若非如此，全面的产业化是难以形成的。产业链的建设离不开规格化标准化建设，标准化建设需要行业的整合。随着基础研究的夯实与深入，中国的住宅产业化发展正在迈入崭新的时期，可以期盼，在今后的日子里，住宅产业化能够带领中国房地产行业走出一条新的发展之路。