房企争食大虹桥86平方公里商务蛋糕

　　错过今年上半年的一次推地小高峰，大虹桥板块似乎只能以抬高土地出让门槛的方式推进开发。

　　8月初，上海虹桥商务区核心区成功出让三幅地块，这也是继去年11月以来该区域的首批土地成交。据中房信统计数据，虹桥商务区自去年1月至今年7月，已成功出让13块地，总建筑面积295万平方米，总出让229.94亿元，大部分地块均为底价出让。

　　据了解，在开发规划中，含虹桥交通枢纽在内的虹桥商务区占地将超过86平方公里。其中虹桥商务区主功能区占地达27平方公里，其余的59 平方公里将作为虹桥商务区的外围开发区，大致分为虹桥东、南、西、北四个片区。

　　虹桥交通枢纽和虹桥商务区全面竣工后，将给上海房地产市场产生重大影响。从区域角度看，受影响最大的当属区域所在的上海西区。虹桥商务区外围开发区的住宅总建筑面积大约为1,543万平方米。目前，外围开发区已经有不少现房，其中15%为别墅区。

　　克而瑞房地产信息系统高级分析师薛建雄认为，大虹桥的能级巨大，规划概念越做越大，将要做成长三角地区的交通和产业枢纽中心，国家会展中心场馆项目号称全世界规模最大的主题活动和会展中心，落成后将加快苏浙一带十几个主要城市的联动，从而提升上海经济能级。

　　随着资金涌入和规划冲动，大虹桥商务区的规划不断升级，已演变成未来上海最大的商务区、长三角交通枢纽中心。房企自然不会放过这块商务蛋糕的抢食。

　　以北片区11号地块为例，这是万科在虹桥核心区域第二次拿地，尽管附加的限制条件较多，但结合虹桥商务区定位来看，所容纳高端商务客群的购买力足以支撑万科打造中高端小户型产品，提高住宅部分的溢价空间。

　　万科在该区域的第一次拿地是在2011年11月，以14.8亿元获取核心区一期03号地块南块，平均楼板价9999元/平方米。这两宗地块相隔较近，不超过2公里，两个项目总建面达到32.63万平方米，初步形成规模优势。除了万科外，其余知名房企如龙湖、万通等也均在虹桥商业区有新增土地。

　　虹桥商务区今年成交的三幅地块平均楼板价，已明显高于去年。可以预见，随着区域投资的加速以及知名房企的前期开发投入，即使虹桥商务区土地招拍挂竞争不够激烈，溢价率较低，未来区域内房企拿地楼板价仍有较大上行可能。

　　目前中片区的所有9个开发地块已出让完毕，总成交价为187亿元，总占地面积470,717平方米，总建筑面积将达1,592,534平方米。最早面市的项目在2014年。目前上海虹桥商务区管理委员会已经迅速启动了北片区、南片区以及主题活动和会展片区等其余地区后续开发规划的基础工作。

　　据了解，大虹桥核心区一期多个项目，房企进入资金已经高达358.6亿元左右。瑞安地产正加紧开发旗下的虹桥天地项目，占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米。为加快项目进度，今年6月，瑞安房地产完成一笔约19亿元银团贷款再融资，随后再宣布发债4亿美元。

　　DTZ戴德梁行认为，从长远来看，虹桥和中山公园地区的甲级写字楼租金都有上升空间。根据规划，未来3年，虹桥商务区核心区的甲级写字楼总存量将超过上海所有下属区的总和，并与浦东形成两极抗衡的态势。到2015年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼，如尚嘉中心、虹桥上海城三期、古北国际财富中心、金虹桥国际中心和长宁来福士广场等，这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%。

　　据DTZ今年6月发表的一份研究报告显示，巨量甲级写字楼的供应将令虹桥商务区租金低于上海目前各大商务区的水平。DTZ戴德梁行华东区研究部及中国策略主管Shaun Brodie透露，预计到2015年，该区的写字楼租金将较上海最昂贵的静安区甲级写字楼的平均租金便宜32.6%。