肯定与警示兼有 国务院楼市督查组定调从严

　　“不仅仅是表面上肯定各地调控，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了明确警示。”一位接近国务院督查组的人士昨日说。

　　他向记者表示，国务院督查组之行本身，就是定调“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。而据记者此前从相关部委了解到信息看，房地产调控储备政策早已有之，适时而动无可置疑。

 

　　督查报告尚未成文

　　上周，在国务院督查组还未完成此次督查报告之际，由某网站流传出一份有关各地督查情况汇总表，被冠以“肯定16省市楼市调控”的基调，对此权威人士向记者表示，这种看法是偏颇的。

 

　　实际上，据了解部分督查组情况的人士透露，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了非常明确的警示，同时也有督查组成员对进一步完善调控政策的办法，提出了自己看法。

　　7月下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。

　　从已透出的情况看，国务院督查组对16个省市的楼市调控效果给予了肯定，但同时也给了湖南、湖北、河北、广东江门市四个省市存在的问题提出要求和建议。

 

　　其中，对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改;指出湖南和湖北省房价上涨压力仍然存在，建议湖南省从严执行调控政策，健全完善制度，确保调控目标落到实处，建议湖北省要严格执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。

　　另外，住建部副部长齐骥在河北省督查时提出：一些税务、金融部门反映，由于非限购地区信息尚未实现共享，不同地区间未实现房屋等信息的联网，首套住房、二套及以上住房的认定有漏洞。为此，督查组要求河北省规范销售管理，以适当的方式提供预售条件，鼓励有条件的城市开展限售试点工作。

　　“事实上，国务院督查组的报告还没有成文，上述消息只是从各种渠道透露出来的一部分内容，官方目前并没有给出肯定各地楼市调控的结论。”上述人士向记者说，仅从已经透露出的信息来看，国务院督查组对湖南、湖北、河北、江门存在的问题，已经是毫不留情，直言不讳了。

　　“这次有督查组还对一些房地产‘陋习’提出质疑。例如商业立项的商住项目，以前可以挖坑就预售，这次被提了出来。另外，开发商预售之前的蓄客，也有人提出了质疑。”上述人士向记者说。“各个督查组只负责提出建议和意见，但最终政策的取舍，还是要由住建部等相关部委牵头决定。”

 

　　楼市反弹调控继续从严

　　记者从各方了解到，中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。

　　“每到关键节点，中央政府总要明确楼市调控毫不动摇的决心。”北京中原地产张大伟分析说，回顾今年以来中央政府的房地产调控举措，从严调控思路是一贯到底的。

　　“国务院房地产督查组的工作是‘一石三鸟’，其一督查现有政策的执行情况，对于全国有警戒作用，会让一些有意微调政策的城市就此打住;其二防止政策执行可能存在弱化问题;其三了解上半年全国房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。”住建部政策研究中心副主任王珏林说，目前来看房地产调控必须从严，而且要长期持续。

　　其中，对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改;指出湖南和湖北省房价上涨压力仍然存在，建议湖南省从严执行调控政策，健全完善制度，确保调控目标落到实处，建议湖北省要严格执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。

 

　　另外，住建部副部长齐骥在河北省督查时提出：一些税务、金融部门反映，由于非限购地区信息尚未实现共享，不同地区间未实现房屋等信息的联网，首套住房、二套及以上住房的认定有漏洞。为此，督查组要求河北省规范销售管理，以适当的方式提供预售条件，鼓励有条件的城市开展限售试点工作。

　　“事实上，国务院督查组的报告还没有成文，上述消息只是从各种渠道透露出来的一部分内容，官方目前并没有给出肯定各地楼市调控的结论。”上述人士向记者说，仅从已经透露出的信息来看，国务院督查组对湖南、湖北、河北、江门存在的问题，已经是毫不留情，直言不讳了。

　　“这次有督查组还对一些房地产‘陋习’提出质疑。例如商业立项的商住项目，以前可以挖坑就预售，这次被提了出来。另外，开发商预售之前的蓄客，也有人提出了质疑。”上述人士向记者说。“各个督查组只负责提出建议和意见，但最终政策的取舍，还是要由住建部等相关部委牵头决定。”

 

　　【楼市现状】

　　温州炒房团全军覆没 八成炒房者资金被套资不抵债

　　房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，大多炒房者已资不抵债。所谓温州炒房者卷土重来只是传说

　　“卖还是不卖?我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。

 

　　在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。

　　在周边朋友中，张鸣还算不错，至少还能撑着。他的几个炒房朋友，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。

　　多位温州炒房者、房产人士近日在接受《第一财经日报》记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

　　以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

 

　　八成炒房者资不抵债

　　2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。

　　2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。

　　其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这排屋。

 

　　“这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资而来，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价。”

　　房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。

　　张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够“连本带息”4000万的购房成本。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家涌过来要我还债，不卖还有个房子。”“如果当时500万定金不要了，我也就亏个500万元，最起码比现在亏损2000万元要好很多。”

　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。

 

　　“亏的多，赚的少。现在，80%的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。

　　一旦套牢，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。2010年，陈先生卖掉除杭州、温州共两套自住外的所有房产，带上孩子、老婆移居杭州。

 

　　七成炒房资金来自借款

　　据本报记者调查，2009年初，在防通胀气氛中，温州房价先于全国开始飙涨，且一直持续到2010年底。其间，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。

　　在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为，企业主占比百分之三四十，专业炒家占比百分之一二十，其他为官员和跟风者。

　　对此，多数炒家和中介人士说法不一，也难以给出详细数据及比例，但有一点可以确定，企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的“主力军”。

　　高峰时，有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来，尽管经历多次房地产调控，但对温州炒房者影响不是很大。张鸣说，以前房价比较低，一套房子交易少的赚一二十万，多的赚三五十万。

 

　　这与本世纪初，由媒体、中介等组织的“温州炒房团”，其成员组成已经发生很大的变化。当时，房价基数比较低，又加上银行贷款比较宽松，大多握有几十万、上百万元的温州人，都会去全国各地买几套房子，出现了“全民炒房”的盛况。

　　但真正的“分水岭”出现在2010~2011年期间，“限购令”等房地产调控政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。

　　由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。本报记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。

　　去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

 

　　在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害，“反正是搞什么企业都亏钱”。其中，高利率让企业难以承受，某商业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这个融资资金投入生产。

　　于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。

　　据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括鞋革、服装等知名企业。

 

　　参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。其中一些社会融资，来自房产抵押贷款等，现在炒家无力还本付息，房东只能背负沉重债务。

　　高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随之而来。

　　除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产“刹车”，30%的温州炒房者已经退出市场;剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。

 

　　“卷土重来”只是传说

　　最近有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。“现在问题都解决不了，不可能去买房。”对此，张鸣、陈先生均认为，这极有可能是开发商，借用温州炒房客名义，人为炒作提振楼盘销售信心。

　　对此，泰和房产总经理林育、平安易居总经理姜毅、哥伦布房产总经理陈平等温州营销机构负责人在接受本报记者采访时也认为，这一轮房地产调控及温州民间借贷危机等，对温州炒房客打击很大，所谓其卷土重来“炒作成分过大”。

 

　　多位一线中介人士向本报记者反映，最近几个月，温州房产交易量上升，主要为刚性需求和改善性需求，一般建筑面积在120平方米之内。

　　日出房产中介小李说，他上半年已交易十多套中小户型房子，没有一套为投资买房。“小户型房源稀缺，成交比较好，价格有所上涨。而大户型房子扎堆，成交萎靡，价格在继续下降。”

　　“现在去买房，我们有心也没力。”张鸣说，目前温州大多数炒房者被深套，没有多余资金再去外地买房。多位炒家、房产中介人士向本报记者表示，现在上海、北京、杭州等外地买房的温州人，大多数为子女读书、养老度假、经商等刚性需求。或许几年后，这些房子在完成使命后会被卖掉，但他们并非以炒房为目的。

 

　　上述多位中介人士向本报记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。

　　他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减;资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

　　更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

 

　　【政策动态】

　　30余省集训房产税评估 专家称或准备开征存量税

　　在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越大。《经济参考报》记者获悉，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。

 

　　日前，国家税务总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班(一期)正式开班。国家税务总局财产和行为税司陈杰司长此间发表讲话称，目前我国房地产估价技术应用方面的人才匮乏和管理经验欠缺，因此，要不断提高工作人员的综合素质，提升知识和技术水平。

　　中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东表示，此次开班主要是为房地产税试点向全国铺开提供技术储备和人员储备，受训人员来自全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市，须上课4个月，到评估机构实习2个月。曲卫东称，除了今年底结束的培训班(一期)外，中国人民大学还将在2013年、2014年再举办两期类似培训班。

 

　　上述培训班一位授课人士接受记者采访时透露，在上海、重庆2011年启动的房产税改革试点基础上，借鉴国际经验，开展对非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，一年一征;在土地出让收入日益萎缩之下，为地方政府发展教育、基建提供稳定、可持续的收入来源。该人士称，在明确原则后，下一步要研究政策的执行步骤，以在适当的时机向全国铺开。

　　对于上海、重庆房产税试点过程中并未出现的税基评估，曲卫东表示，上海、重庆试点主要针对增量房征收房产税，因此并未进行税基评估，只是对交易中的房地产的价格和面积进行价值认定，上海侧重于对第二套住房，重庆则是侧重于豪宅别墅。而此次培训班是涉及对存量房征税进行税基评估。

　　顾名思义，相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。“在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外;也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售;或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”曲卫东说。

 

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，对存量房征税，从长期来看是我国房地产税收的发展方向。

　　“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对投资、投机型购房者有一定威慑作用。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对《经济参考报》记者表示，从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制投资、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。

　　适时扩大房产税趋势已逐渐清晰，在近日举行的博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。“从最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。”

 

　　在同一论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也表示，“几个月前就听说，有些省份在申请房产税试点。我的建议，第一是面可以宽;第二是试点的力度可以加大。”

　　除此之外，记者独家获悉，贾康在之前一份研究报告中也分析道，未来推进房产税改革、使不动产税成为地方政府(首先是城市政府)的主体税种，既是国际惯例，也是优化我国土地收入结构的重要举措。贾康认为，对于我国，房产税改革一方面能够为地方政府提供稳定的地方财源主力税种，使地方税体系得到重大推进;另一方面，强化了土地及其附属物保有环节的税制而有利于优化土地收入结构，通过稳定的、可持续的房地产税收收入弥补政府因土地出让收入减少带来的财力缺口，培养地方政府长期行为，并抑制房地产投机和优化收入再分配。

 

　　虽然房地产税征税机制愈见成熟，但仍有一些业内人士认为，房产税征收，尤其是“普遍征收”，按现阶段来说，开展难度过大。

　　聂梅生表示，现阶段我国房屋价值评估还有一定难度，我国对于房产交易过程并不是十分规范，因此，很难认定房屋的现有价值。另外，我国高达85%以上的房屋自有率，群众能否轻易接受，也是阻碍“普遍征收”的重要因素。

　　张大伟指出，我国房地产市场是否有足够的供应，将影响对存量房征税所应发挥的效应。他认为，对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但是，若房地产供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，这样不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。

　　“因此，房地产信息只有公开化、透明化，房产税才能真正发挥其应有的作用，缓解供需矛盾，使房地产产业良性发展。”张大伟说。