房地产调控会延续现有力度

　　8月，市场对房价问题的担忧并没有结束，市场仍处在寻底过程。整体而言，当前有两点信息值得关注：

　　第一，在近两年半的持续调控之后，单月土地、新开工数据创出近2年来最低值。7月单月土地购置面积仅为1438.81万平方米，环比减少64.13%，同比减少72.71%。从历史数据看，该数据为自2002年5月以来历史最低值。7月单月新开工面积仅为1.15亿平方米，环比减少40.96%，同比减少26.71%。从历史数据看，7月新开工通常面临回落，但仍创出自2009年10月以来最低值。从行业自身规律看，销售恢复3到6个月会带来新开工和土地购置增速恢复。但以上数据未按经验恢复，却创新低，说明持续不断的逆周期、行政性调控，已经再次破坏行业正常运行规律。

　　第二，7月大部分城市房价仍处于环比上升阶段。从我们所统计城市库存水平看，主要城市房地产库存压力较年初有明显下降，短期看房价下降存在难度。但是整体而言，市场需求并没有明显大幅放大，房价缺乏大幅上涨动力。新开工、土地购置面积创新低带来经济压力，而房价环比上涨带来民生压力。短期民生压力影响社会稳定情绪，但如果经济压力恶化最终会导致失业增加进而加大民生压力。政府在以上两难境况中实难做出超预期行为。因此我们判断，调控会延续现有力度，稳定刚需释放同时打击投资需求的差别化方向不会改变。

　　从PE估值看，截至2012年8月20日，房地产板块的整体估值(PE-TTM)为13.3倍，低于行业近3年的历史平均水平(17.14倍)。因此，房地产板块仍有较强的估值修复需求。我们认为当前板块基本反映房价上涨和调控预期。市场目前对调控方式存在各种传闻，但当前宏观经济情况决定调控很难出现全面打击，更多是有保有压。以上原因造成调控难超预期，短期内，投资者需等待高层更明确的态度和后期的房价趋势，我们不建议持有过度看空的观点。

　　而另一方面，据测算我国人口红利将在2013年左右出现拐点，但这并不意味着经济将出现大幅下滑。年初至今A股持续弱势，主要原因之一就是市场担忧经济增速快速下滑，我们认为人们夸大了人口红利对经济的影响，国内经济不会出现大幅下滑，这对A股无疑是利好。