国房景气指数下挫至96.92 创33个月新低

　　国家统计局周五公布的全国一季度房地产开发和销售情况显示，3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.92，比上月回落0.97点，连续下滑的国房景气指数已经跌至33个月新低，逼近2009年上半年94.74的低点。与此同时，商品住宅待售面积攀升至19350平方米，同比大幅增长47.4%。

　　对于今年的房地产形势，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为主要要加大保障房建设与去投资化并重，同时要满足刚需市场。

　　“和2008年6月房地产市场的硬着陆相比。政府更希望引导房地产市场软着陆。因为房地产市场终究应当是一个刚性需求占主导的市场。”巴曙松分析，目前的房地产投资占到了全社会投资的四分之一左右，已经很难再增加。另一方面，保障性住房也难以支撑房地产投资持续增长。

　　中原集团研究中心监测数据显示，截至2012年3月底，十大标杆房企库存量合计约2500万平方米，若以每月100万平方米的库存消化速度计，去库存时间将长达25个月。

　　如何快速消化库存面积，是房地产开发商今年的重要任务，由此看来，以价换量或是大势所趋。

　　巴曙松认为，从金融层面看，2008年至2009年开工的房地产项目在今年进入还款的高峰期。今年的8月最有可能出现房价调整。“大公司的资金也很紧张，并购的现象不会很多。房地产商基本会以减价来维持现金流。”

　　中原集团研究中心认为，开发商“去库存”时期的主要特征有两点：首先，大量推出中低端楼盘，降价促销的销售策略将仍为主流;其次，开发商补充土地储备的意愿依然较低，积极入市购地的房企仍较为有限。

　　房企资金链趋紧加速行业洗牌

　　近日有两条新闻引人关注：一是杭州金星房地产有限公司成为本轮房地产调控下首家破产房企;二是中国海外发展有限公司与12家银行组成的银团签订一项76亿港元三年期的俱乐部贷款。两条新闻共同说明一个事实：房企资金链趋紧。

　　眼下，房企资金链趋紧已是“公开秘密”。即便是实力不俗的“央企”房地产企业也在受到资金问题困扰。保利地产4月6日公布的年报显示，报告期末，保利地产负债率为78.43%。而就算资产负债率较低的中粮地产，负债率也已经超过60%。

　　房企高负债率情况十分普遍，相关调查显示，截至4月8日，已公布年报的75家房企负债率创下新高，接近80%。如果说，大型房企尚能通过申请银行贷款，发行债券、票据或配股融资的方式解决资金难题，度过楼市“寒冬”，那么中小房企的命运则令人堪忧。这一情况更加速行业洗牌进程。

　　在一些地区，结束经营成为很多中小房企的选择———四川省建设厅的一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延续手续，被注销房地产开发资质。而上述被注销开发资质的房地产企业主要为三四级开发资质企业。同时，个别中小房企负责人更选择走向“极端”———去年9月，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金因企业资金链断裂自杀身亡。而因资金链断裂而“失踪”的中小房企负责人数量更是无法统计。

　　相较于大型房地产企业，中小房地产企业“腾挪”自救空间较小。在刚刚闭幕的北京春季房展会上，华润置地、首开集团、中国铁建地产等多家房地产龙头企业云集同时，中小房企的身影却难觅。有专家表示，虽然中小房企也打出“降价大旗”，但在大型房企“以价换量”的直接诉求下，中小房企的优惠显得苍白，“抢客”能力明显不及大型房地产企业，这便成为房展会期间，大型房企唱“独角戏”的原因。

　　拼价格，通常来说，中小房企拿地成本较高，所持项目极少，如大幅降价，将直接面临亏损;拼品牌，在楼市买方市场已经形成的条件下，购房者的品牌意识增强，中小企业显然无法与大型、知名房企抗衡。

　　楼盘销售停滞，资金难以为继，中小房企显然面临着生存困境，在这种情况下，不少中小房企都已选择通过股权交易、出让项目等方式或者通过私募基金迅速融资，但在高成本融资下，中小房企是否能坚持得住依然是一个问题。

　　中小房企眼下的境遇，将使得资本进入房地产行业的积极性减弱，“炒作”成分减少，这有助于房地产行业的降温。对于大型房地产企业来说，在行业洗牌加速、整合步伐加快的背景下，市场集中度将会得到明显提升。但考虑到调控政策的继续实施，未来一年时间内，供求结构会从根本上得到转变，这意味着房地产企业依赖过去因地价与房价上涨赚取暴利的时代已经过去，依托综合开发能力以及经营效率提高的时代正在到来。如近期已经更名为“绿地控股集团”的绿地，正在酝酿更大规模的调整。其调整的内容，不仅包括传统的住宅产品，还包括经济开发区、高新技术区等产业开发配套产品和商办产品，综合开发的意图十分明显。

　　据世联地产研究数据表明，已公布年报的71家房企现金指标比2008年还要低，资产负债率水平处于高位。“房地产企业面临债务压力，内部流动性很紧张，还得去库存。”世联地产市场研究部总监吴志辉表示，即使市场成交回暖，也还需充分好转才能解决公司现金流问题。

　　渣打银行发布的中国房地产调研报告指出，在库存增加的压力下，楼市尚未抵达最低价。报告调查的开发商认为，未来房价将继续下滑，20%的降价将足以触发销售回升。报告显示，有22%的开发商反映其所在的城市一手房降价已经高达10%，80%的开发商仍然认为房价会继续下滑，50%的被调查对象认为20%的降价足以触发销售回升。