私募坐庄 警惕风险

　　从银行到信托再到私募基金，地产行业的资本游戏正上演轮庄现象。

　　2010年，由于银行收紧开发贷审批，房产信托成为不少开发商的“救命稻草”，不少项目动辄为2年期的信托开出20%以上的回报率。

　　然而随着调控不见松动，今年迎来房产信托兑付高峰，很多项目由于销售回款难，在无法兑付的情况下，只能寻求地产私募基金接盘。

　　地产信托从峰顶到谷底

　　房地产信托产品无论数量还是金额在2010年和2011年出现爆发式增长。中国银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2,864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7%。2011年新增投资房地产领域的投资额为3,704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5%。

　　而在今年，信托产品迎来兑付高峰。

　　据中金公司最新统计，从2012年开始，将陆续出现房地产集合类信托的偿付高峰。今年第三季度即将到期的规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿至500亿元左右。其中，7月至9月是到期兑付的大高峰，平均每月在300亿元以上。

　　清科研究中心分析师郑知行表示，房企一窝蜂地发行高利率信托产品融资，不乏有人抱着侥幸心理，为追求高利率盲目扩张，将赌注押在政府救市、市场回暖上，期待在信托到期前政策有所松动。然而，2012年“两会”上政府不放松调控政策的表态，让这一期望落空。销售的低迷以及即将到来的债务兑付压力，使得不少开发商陷入窘境。

　　更何况，房地产信托的融资成本并不低。如2011年5月银监会又对几家规模较大的 信托公司 进行“窗口指导”后，抬高了房企发行信托产品的门槛，间接推高了房地产信托的收益率水平。相关资料显示，目前大型房地产企业发行的信托产品的预期收益率已在15%左右，中小型更是达到20%左右。这使得兑付潮来临时，房地产企业的资金压力雪上加霜。

　　私募接力需谨慎选择

　　在地产信托举步维艰的时候，地产私募基金乘势接盘成为行业趋势。

　　在上海不久前举行的一次地产私募基金论坛上，一家私募基金高管对《东地产》记者表示，今年是地产私募基金从信托手里接盘的大好时机。

　　华兴资本创始人、CEO包凡也认为，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。

　　信业基金副总裁王健飞介绍，房地产信托与房地产私募基金合作的模式，包括房地产私募基金对接即将到期的信托产品，对该信托产品所投项目全面接盘;信托作为基金项目的LP，房地产私募接手信托公司原来承担的股权和债权义务;以信托接信托，为房地产项目提供资金链等。

　　不过，地产私募基金接盘也暗藏风险。在一家银行系信托人士看来，不过是“羊毛出在羊身上”，他表示：“基金接盘只是解决了当下的流动性问题，迟早还要兑付，如果问题得不到根本解决，难道还要找下家接盘?”

　　清科研究中心分析师郑知行也指出，房地产私募基金的接盘目标主要为中小房企，这些项目良莠不齐，地产基金需要在有无实际物权、权责是否清晰、抵押率、融资成本承受度等方面去劣存优，谨慎投资。不要为追求高利率盲目逆市扩张，将全部赌注押在未来政府救市、市场回暖上。

　　地产私募“他”世纪

　　地产私募暴发式增长，地产私募发展附合调控目标，房地产私募接盘信托……在社会舆论一浪高过一浪的关注与炒作声中，房地产 私募股权投资基金 已俨然成为当前房地产市场当之无愧的主角。

　　延续去年以来的冷清态势，今年上半年，土地市场继续萧条。不时传出流拍的地块，不断创下新低的交易额，成为房地产行业渐入隆冬的注脚。但历史经验告诉我们，冬天过去，春天才会来临。

　　季节轮回中，生态环境得以修复; 行业优胜劣汰中，活下去的企业，最终会焕发篷勃生命力。

　　事实上，无论是李嘉诚式的逆势扩张，还是巴菲特式的价值低估时布局，其间关键在于，在周而复始的经济周期中，当机遇伴随行业萧条来临时，谁有足够的现金去把握机会，谁又有足够的勇气在隆冬之季，播下胜利的种子。也正是在这样的背景下，手握充足现金的地产 私募股权基金 被寄予厚望。

　　时势造英雄，是该主角出场了。2011年以来的行业大调整中，以星浩资本为代表的地产私募股权基金成为萧条楼市中的一抹亮色。当传统的竞争对手忙于应付紧崩的现金流时，赵汉忠率领的星浩资本以优势价格展开全国性的80亿地块战略布局;当传统的地产企业压缩成本，裁员过冬时，赵汉忠率领的星浩资本招兵买马，攻城掠地。

　　“艺高”人才能“胆大”，用赵汉忠自己的话说，胆大建立在对行业的深入了解和扎实的基本功的基础上，基于理性判断和过往经验。

　　上一轮的楼市复苏依然可供借鉴。2008年9月，央行当年首次降息，彼时楼市面对的外在背景是，美国金融危机席卷全球，国内经济下滑超预期。但在半年之后，楼市全面复苏，价格一路上涨，在库存被迅速消化后，很多开发商出现无楼可售的现状。于是，开发商在土地市场上峰涌而上，地王不断刷新。

　　正所谓盛极而衰，最终当调控来临，那些追高地王的开发商，无不付出沉重代价。

　　2012年6月7日，央行四年来首次降息，楼市面对的大环境惊人相似，欧债危机阴霾不散，国内经济增速下滑超预期。

　　历史不会简单重演，但会惊人相似。当星浩资本以17亿，在无竞争对手的情况下拿下真如地块，希望的种子便已埋下。推广言之，80亿投下的布局，在央行降息，流动性周期开启背景下，结局已经可以预见。

　　这与李嘉诚式的逆市扩张不谋而合，与巴菲特式的价值低估时布局异曲同工，与传统经济周期规律高度默契。

　　当下一个繁荣周期开启之时，星浩资本的项目正好全面推出，在一个繁荣市场中收割果实，获得大把现金后，星浩又可以等待下一次的机会。

　　时间会验证一切。当这一天来临，星浩资本自会成就一段佳话，赵汉忠也将成就一个经典的地产私募“他”世纪。