保障房建设对投资及相关行业的影响测算

　　保障房对于房地产行业的影响

　　供给方面来看，保障房在新开工、施工、竣工面积方面都已经成为供给的主力军。2010 年住宅新开工面积12.9 亿平米，同比增长38.8%，但是剔除保障房的新开工接近零增长。竣工套数方面，98 年房改至2010 年间全国商品房竣工约5000 万套，十二五期间3600 万套保障房完成后，保障房将占住宅市场的30%以上。需求方面来看，保障房对于普通住宅的需求有挤出效应，测算2011 年保障房将挤出普通住宅需求的15%。

　　住宅市场供给增加而需求减少的情况下，地产商的库存将上升，资金压力将使开发商难以涨价。而房价不出现大幅上涨的情况下，调控预期是偏弱的。从销售缺口(当期的销售-滞后18 个月的新开工)来看，缺口增大时，房价环比上涨压力较大，反之环比下跌，2011 年销售缺口呈现负向拉大，因此房价环比回落概率较大。

　　维持年度报告中关于房地产行业在2011 年估值修复的观点。房地产股票的估值、超额收益、盈利预期已经反映负面的基本面因素。从相对估值来看，历史上地产股和全部A 股的相对PE 大概率在1.20-1.55 倍之间，均值为1.37 倍，当前为1.1 倍，处于历史底部。从超额收益来看，从2010 年4 月份地产调控开始至2011 年3 月份，房地产行业同比超额收益持续为负，4 月份首次出现正收益。

　　2011 年保障房建设可以弥补普通住宅新开工下滑36%

　　从对投资的总量影响来看，2011 年保障房带来的新增有效施工面积为4.7 亿平米，实际有效投资金额为8960 亿，对应弥补普通商品房新开工下滑36%，拉动固定资产投资3.1%。

　　从对投资指标的结构性影响来看，虽然整体投资增速仍在下行，主要是因为保障房不涉及土地购置费用，对应固定资产投资中的其他费用大幅下滑，但实际上建设过程拉动的建筑与安装以及设备购置从2010 年四季度已经开始反弹。

　　保障房对于相关行业的拉动作用

　　新开工对于重卡、工程机械的拉动分别均为 3.7%;施工对于钢铁行业的拉动为4.7%;施工对于水泥的拉动为4%;钢铁对于焦炭的拉动为3.1%，水泥对于动力煤的拉动为0.7%;施工对于塑料管的拉动13.5%，进而对PVC 的拉动5.4%;施工对于平板玻璃的拉动为6%，进而对纯碱的拉动1.9%;竣工对于建筑型材铝合金的拉动23.5%;竣工对于家电包括彩电、冰箱、空调、洗衣机的拉动分别为5.2%、4.2%、2.8%、5.1%。

　　当前保障房典型的建设模式

　　包括辽宁的棚户区改造，重庆、湖北的公租房，广州的廉租房等。