核心+“卫星”的两类地产股脱颖而出

　　近期，房地产市场的一则新闻吸引了很多眼球，绿城集团 2012年的全国销售冠军——一位名叫王亚伟的置业顾问一次性领取了税后达500万的奖金，是叫“王亚伟”这个名字的人都牛么?还是房地产市场真的开始景气了?经过记者的多方采访，似乎结论更接近现实：房地产市场未来会更加趋近稳定，房价暴涨很难再现了。

　　“软着陆”之后或“稳回升”

　　截至目前，共有15家全国性大型房企披露了2012年经营业绩 ，除了未明确全年销售目标的3家，其余12家房企均超额完成全年销售目标。房地产市场销售面积和房屋销售价格稳步回升，并带动房地产投资等指标逐步企稳，本轮房地产调控基本实现软着陆。

　　“虽然2012年楼市成交量回升明显，但是这并没有促进地方政府土地财政收入的增加，2012年全年306个城市土地交易30513宗，土地出让金19672亿元，与2011年相比减少11.8%。”市场研究院市场经理程浩业认为，土地出让金是政府财政的重要组成部分，倘若同比出现明显下降，不利于地方政府的收支平衡，在此压力之下，”2013年各地方政府均将加大土地供应，房企也将重燃拿地热情。2013年土地市场呈现供需两旺的预期更大。

　　“2012年土地出让金有所下降，但是标杆企业拿地金额和面积都比2011年有明显上涨，万科、保利、龙湖、恒大共计获取地块268宗，支付土地出让金1438亿元，与2011年相比增加55.8%，其中龙湖、保利2012年拿地金额相比2011年几乎翻番。一方面说明中小房企拿地步伐的缓慢，另一方面也说明随着行业集中度逐步提高，龙头企业为了保持自己的江湖地位，拿地会越来越多。同时，随着一线城市土地越来越少，而二三线城市供应量十分充足使得价格上涨压力较大，标杆房企重新瞄回一线城市成为未来三到五年的主流趋势，因为虽然土地价格贵，但是可预期的价格上涨幅度和利润空间相对也大。”程浩业进一步解释道。

　　按照一般的开发周期，土地出让1~2年之后便形成可售商品住宅推出了。“2011年全国商品住宅新开工量同比下降10%，2012年同比下降40%，”程浩业认为这也是大家预期2013年房价继续上涨的主要原因。北京市住建委的统计数据显示，截至2013年1月4日，北京市新建商品住宅库存量为79386套，继9月份以来再次跌破8万套。资料显示，北京地区2008~2011年4年年底的库存分别约为10万、8万、8万、11万套。“对于2013年，开工量的下降会对供应量有所影响，需求或保持2012年水平，房价保持稳中有涨的态势是大概率事件。”

　　随着越来越多城市的房价涨势日益坚挺，部分机构担心政策将在不久的将来打破沉寂。但大多数业内人士预计，今年两会前政策处于真空期，除对市场影响相对较小的房产税外，其他收紧政策出台的可能性较小，地方政府或将继续微调购房及相关政策，推动需求入市。

　　“拼土地”更要“跑得快”

　　由于地价等各种成本的上升，加上宏观调控一直未放松，房企的利润率一直在走低。“过去房产开发市场比较粗放，谁占用了核心资源，谁储备了更多土地，谁的利润率就越高，而且开发周期越长利润率就越高，但是这种拼土地存量的年代已经过去了。”一位房企内部的人士对本刊记者感叹道，“之前银行渠道融资成本在7%~11%，但这条传统的融资渠道几乎走不通了，目前信托 、地产基金、公司债等渠道融资成本很高，低则15%，高到30%也不稀奇，所以获得资金的渠道和成本也决定着谁是最后的王者。”

　　2012年7月，万科完成对南联地产的相应股权收购。通过这次收购，万科成为继保利、华侨城、招商地产之后，又一家在海外拥有上市公司融资平台的企业。外界对此解读为，万科通过借壳南联地产控股实现了境内外双融资平台的架构。而万科B股转H股一旦获批，即可通过配股方式实现融资，时间成本降低。同时，2012年四季度，招、保、万、金等一线地产企业大量吃进一二线城市的土地。左手融资，右手拿地，龙头房企的优势更加彰显了其标杆作用。

　　“2013年‘跑得快’仍然是房企的主要战略”，程浩业认为，一个项目开发周期是两年，房企不会以高价格、慢周转做四年，资金成本高、回款慢风险就很大，单个项目的利润率降低了，保持较高的利润率只能加快周转。

　　“龙头股”搭配“城镇化”

　　对于2013年房地产板块的投资策略 ，兴业证券分析师赵振毅在其研报中仍然首推万科A、保利地产等一线地产股，“主要基于其品牌将维持高去库存化率，业绩锁定度高，另外，行业集中度的进一步加大，土地、资金等优势资源向龙头聚拢的趋势将延续”。

　　另外，不少机构也推崇另一条投资主线，即城镇化概念主题。我国依然处于城镇化的加速发展阶段，将带来巨大市场需求，东方兴业投资公司的董事长王德勇接受《红周刊》采访时分析：”中国人口每年增加一个点，就是1300万人，每人需求30平米，那就是3.9亿平米，另一个需求来自住房改造，中国城镇的住房有160亿平米左右，其中100多亿平方米都是很差的房子，如果列入更新改造拆迁的范围，30年拆迁完也不算快，每年至少有3亿平米的拆迁。另外，还有改善性住房需求，中国城镇化过程中，人均住房面积比较低的情况下，需求非常旺盛。

　　对于二级市场的投资标的，中信证券房地产分析师陈聪建议关注荣盛发展 、金科股份 。资料显示，截至2012年12月末，荣盛发展全年土地收购支出63.11亿元，新增土地储备544.69万平，分别同比增长291.56%和293.62%，充足的土地储备将为其未来的发展打下坚实基础。纵观全年的拿地情况，其土地成本均控制在周边可比楼盘均价的30%以内，快周转下的走量模式仍将是公司制胜法宝。而金科股份则充分受益于城镇化的国家战略，被机构称做“大重庆”孕育出的“小万科”。西部地区的城镇化必然会得到更多的中央政策扶持，而金科股份未来战略发展的重点仍在大西南川渝、云贵地区，金科中西部地区项目储备占比超过60%，且产品线逐步下沉至重庆郊县，非常契合新型城镇化发展路径。