房地产：行业仍处于调整阶段 关注政策放松预期

　　投资要点

　　12月份主要城市新房销量环比略有回升

　　可能由于年末集中推盘因素导致销量小幅回升，各城市同比降幅有所收窄但仍在30%以上，同时库存继续小幅上升，预计整体去化情况尚没有明显改善。连云港、东莞、南充等未限购的三、四线城市12月销量环比继续下滑，同比也在低位。二手房市场仍然较为冷清，除北京外各城市销量相比11月小幅回落，同比降幅仍在50%以上。

　　全国百城房价连续四个月小幅下降

　　12月平均环比降幅约为-0.25，整体房价连续四个月小幅下降，非限购城市的平均降幅仍然略小于限购城市，从房价数据上看，12月各个城市的整体去化率可能仍没有明显改善。

　　土地市场依然较为低迷

　　尽管年底土地供应增加，但是四季度地块流拍、延期不断，成交萎靡，与去年同期相比11、12月明显减少。全国130个城市12月住宅土地成交量环比增加43%，同比减少47%，全年累计同比下降16%。12月土地成交的平均溢价率维持在历史低位，多数地块以低价成交。

　　12月份地产板块跑赢大盘。12月份大盘下跌5.7%，地产板块整体下跌5.5%，在22个一级行业中排名第2。

　　2012年地产板块将面临基本面向下寻底而政策面平稳略有改善的局面，估值改善与基本面下行间的力量对比将决定板块的走势。我们对2012年地产股整体的看法是中性偏乐观的，2012年上半年主要的机会来自于预期的政策放松，下半年主要的机会来自政策稳定时基本面的企稳回升。短期来看，存在一定的政策博弈的机会，维持地产板块“推荐”评级。

　　个股方面

　　地产行业仍处于调整时期，2012年选股的主线之一仍然是企业的财务安全性。考虑到2012年首套房利率有望下浮，我们继续看好针对首次置业的开发企业。重点推荐万科、保利、金地集团和金融街。

　　风险提示

　　货币政策紧缩超预期，销量继续下滑。